מהי הלוואת מזנין ותפקידה במימון נדל”ן?

הלוואות מזנין הן מרכיב קריטי בנוף הפיננסי של פיתוח נדל”ן. הלוואות אלו מהוות חלק משמעותי מההון הנדרש מיזמים, ומבטיחות תמיכה פיננסית הכרחית לפרויקט. מתן מימון זה הוא בזמן, ועונה על צרכי הפרויקט בשלבים שונים, לרבות רכישת קרקע ותחילת בנייה.

היבט ייחודי אחד של הלוואות מזנין הוא האפשרות שהן מספקות למיצוי הון. ניתן לעשות זאת עוד לפני שגוף המלווה נתן אישור לשחרור ההון. תכונה זו מאפשרת גמישות פיננסית רבה יותר, מה שהופך הלוואות מזנין לכלי אסטרטגי במימון פרויקטי נדל”ן.

יתרונות של הלוואת מזנין
הלוואות ביניים מציעות יתרונות רבים, מה שהופך אותן לבחירה פופולרית בקרב יזמי נדל”ן.

1) הגדלת התשואה השנתית על ההון היתרון העיקרי של הלוואות ביניים הוא הפוטנציאל שלהן להגדיל משמעותית את התשואה השנתית על ההון. הדבר מתאפשר הודות למבנה ההלוואה, המאפשר לכסות חלק משמעותי מההון העצמי הנדרש. אמנם הדבר מקטין את שולי הרווח המוחלטים של היזם בפרויקט, אך התשואה השנתית על ההון זוכה לעלייה דרמטית.

2) מאפשרות התרחבות עסקית רוחבית
המבנה של הלוואות ביניים מאפשר גם ליזמים לקחת על עצמם מספר פרויקטים במקביל. דרישת ההון העצמי האישי המופחתת מאפשרת ליזמים לפזר את ההון שלהם על פני מספר השקעות, ובכך לקדם צמיחה עסקית רוחבית. גיוון זה יכול להוביל לתיק פרויקטים מאוזן יותר, מה שמגביר את היציבות הכללית של עסק היזם.

ניהול סיכונים בהלוואות מזנין

ניהול סיכונים הוא חלק חיוני מכל אסטרטגיה פיננסית, והלוואות מזנין אינן יוצאות דופן.

רמת המינוף והסיכון – בפועל, ככל שרמת המינוף גבוהה יותר, כך הסיכון גבוה יותר הן ליזם והן לגוף המממן. מתאם זה נובע מהפגיעות המוגברת לתנודות השוק והפוטנציאל לשולי רווח נמוכים יותר. עם זאת, רמת הסיכון המדויקת נקבעת על ידי גורמים שונים, לרבות התנאים הספציפיים של ההלוואה והסביבה הכלכלית הרחבה יותר.
יצירת תיק פרויקטים מאוזן – מעניין לציין שהלוואות מזנין יכולות גם לסייע בהפחתת הסיכון. באמצעות שימוש בצורת מימון זו, יזמים יכולים להתרחב לצדדים לפרויקטים נוספים, ובכך להפחית את התלות שלהם בפרויקט ספציפי. גיוון זה יוצר תיק פרויקטים מאוזן יותר, מפזר את הסיכון ומוביל לצמיחה ארוכת טווח חזקה יותר. לכן, הלוואות מזנין יכולות להיות כלי אסטרטגי בניהול סיכונים ליזמי נדל”ן.

בטחונות בהלוואת מזנין
שעבוד מדרגה שנייה הוא חלק קריטי בהלוואות מזנין. שעבוד זה, שהוא בעצם זכות להחזיק בנכס עד לפירעון חוב, מוטל על הפרויקט ועל כל מה שקשור אליו. השעבוד נחשב ל’מדרגה שנייה’ מכיוון שהוא כפוף לחוב הבכיר, שלוקח עדיפות בתביעות.

עלות ושיעור המימון בהלוואות מזנין
עלות המימון באמצעות הלוואת מזנין נקבעת באמצעות תהליך הידוע כחיתום פרטני. תהליך זה כולל הערכה יסודית של כל פרויקט ויזם על מנת לקבוע את יכולת האשראי שלהם ואת הסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בכך. מודלים שונים של הלוואות, לרבות הלוואות בריבית קבועה, הלוואות בריבית משתנה, הלוואות השתתפות ברווחים או שילוב של ריבית והשתתפות ברווחים, יכולים להשפיע על עלות המימון הסופית.

פרמטרים המשפיעים על שיעור המימון
שיעור המימון מתוך ההון הנדרש על ידי הגוף המלווה נע בדרך כלל בין 50% ל-75%. שיעור זה אינו שרירותי; במקום זאת, הוא נקבע בהתאם למספר פרמטרים. אלה כוללים את רמת הסיכון הטמונה בפרויקט, החוסן הפיננסי של היזם וניסיונו בתעשייה. שיעור מימון גבוה יותר מעיד לעתים קרובות על פרויקט מסוכן יותר או על יזם פחות מנוסה.
עבור יזמי נדל”ן, הבנה וניצול כוחן של הלוואות ביניים יכולים לשנות את כללי המשחק. זה פותח הזדמנויות לצמיחת עסקים, ניהול סיכונים והשגת תשואות מקסימליות. ככל ששוק הנדל”ן ממשיך להתפתח, השימוש האסטרטגי בהלוואות ביניים יישאר מרכיב חיוני בביצוע מוצלח של פרויקטי נדל”ן.
הצוות של סיגמא סיטי מביא עמו יכולות מוכחות בענפי הנדל”ן ושוק ההון בישראל, המתורגם בין היתר לנגישות גבוהה לעסקאות בעלות פוטנציאל גבוה.