לפרטים נוספים
מלאו את הפרטים ליצירת קשר
העלאות הריבית החדות בשנה האחרונה מובילות לקושי ביכולת הרוכשים לרכוש דירות ומוציאה את המשקיעים מהשוק. כתוצאה מכך, רף הדרישות החדש של הבנקים לפתיחת ליווי עלה בצורה משמעותית, הן בהיבט אחוז ההון העצמי שהיזמים צריכים להשקיע והן במכירות מוקדמות. העלאת דרישות אלו יוצרו קשיים תזרימיים בענף הנדל”ן שמורגשים במיוחד בקרב יזמי נדל”ן בהיקפים בינוניים.
חברת סיגמא סיטי מקבוצת ANDBANK הבינלאומית, הפעילה בתחום משנת 2015 מציעה בדיוק עבור אותם יזמים פתרונות מימון מגוונים ומהירים.
את החברה מנהלים רו”ח אורי דיין ושמאי המקרקעין נתן טוביאנה שכל אחד מהם מילא בעבר שורת תפקידי מפתח בחברות שונות בתחום הפיננסים. דיין המשמש כמנכ”ל שותף, שימש בעבר כסמנכ”ל כספים בחברת הראל ואילו טוביאנה המכהן כסמנכ”ל פיתוח עסקי בחברה, הינו בעל ניסיון עשיר מעולמות המימון במערכת הבנקאית וכן כיהן כמנהל עסקאות אשראי בחברת כלל ביטוח ופיננסים.
וועדת האשראי של החברה מורכבת מאנשי מקצוע בכירים מתחום המערכת הבנקאית, שוק ההון, שמאות מקרקעין ושיווק נדל”ן.
לדבריו של טוביאנה, מצב הריביות הנוכחי במשק מחייב את יזמי הנדל”ן למצוא פתרונות טובים ובריאים לקשיי הנזילות על מנת שלא לפספס הזדמנויות: “הריבית במשק עלתה שוב ובסך הכל היא עלתה מאזור האפס ל -4.5% אחוז מה שמוביל לכך שריבית הפריים היא % 6. בנוסף לכך גם המרווחים עלו – אם בעבר המרווחים בחוב בכיר היו פריים פלוס 1 או אפילו נמוך מכך היום הם כבר עלו משמעותית. גם בתחום השלמות ההון ליזמים, בו סיגמא סיטי מתמחה, המרווחים עלו – בעבר דיברו על ריביות קבועות שנעו בין 10%-12% והיום מדברים על טווח של פריים פלוס 7%- 10%”.
איך זה בא לידי ביטוי בענף הנדל”ן?
דיין מוסיף: “זה נכון שהוצאות המימון עלו אבל מרכיב זה ביחס לסך תקציב הפרויקט הינו קטן יחסית, כיום הוא מהווה בין קרוב ל-10%. ההשלכה הדרמטית של העלאת הריבית הינה בעיקר על המכירות והקצב שלהם. גידול ביוקר המשכנתאות מובילה לשחיקה ביכולת החזר של לווים ומכאן לפגיעה במכירות. כתוצאה מפגיעה במכירות ליזמים יש פחות כסף שנכנס למימון הפרויקט, והם נדרשים להגדיל את ההון העצמי שהם צריכים להביא לפרויקט וכאן אנחנו נכנסים לתמונה”.
איך החברה שלכם באה לידי ביטוי בסיטואציה הזו?
“אנחנו יודעים להיכנס לפרויקטים בעיקר בתחום של התחדשות עירונית ולממן חלק עיקרי מההון העצמי הנדרש כנגד בטוחות מקובלות כמו משכנתא מדרגה שנייה. מוצר נוסף שלנו הוא חילוץ הון עצמי או עודפים מפרויקט קיים בשלבים יחסית מוקדמים וכן ליווי מלא לפרויקטים בהיקף קטן של עד 50 מ’ שח עלויות, להם אין מענה בשוק”.
מה זה אומר?
“זה אומר שאם ליזם יש פרויקט קיים בביצוע אבל הגוף שמלווה את הפרויקט לא משחרר כסף ממנו כי המכירות בהאטה, אנחנו יודעים לתת לו הלוואה כנגד. אנחנו למעשה יכולים להנזיל את היזם ולאפשר לו לקנות עסקאות אחרות או לממן את ההון החוזר של החברה. זה מהווה יתרון על פני חברות אחרות כי אין הרבה גופים שעושים את זה ואלו שכן עושים את זה, עוסקים בעיקר בהלוואות גדולות ליזמים גדולים. אנחנו עוסקים ביזמים בהיקפים בינוניים וספציפית בהתחדשות עירונית, זה תחום ההתמחות והמיקוד שלנו”.
ובכל זאת – למה שיזמים יפנו אליכם ולא יפנו לקבלת מענה פיננסי מהמערכת הבנקאית?
“בבנקים ובשאר המוסדות הגדולים, הקריטריונים לקבלת הלוואה הם מסורתיים ומאוד קשוחים. נדרשת הזרמת הון עצמי של כ-25% מעלויות הפרויקט, סכום שיכול להגיע לעיתים לסכומים של עשרות מיליוני שקלים, שהיזמים מתקשים להשיג. אנחנו מלווים ליזם חלק נכבד מסכום ההון העצמי הנדרש שיכול לנוע בין 50% עד 80%, מה שמאפשר לו להתקדם ולהתחיל את הפרויקט.
למעשה אנחנו מלווים ליזם חלק ניכר ממרכיב ההון העצמי הנדרש ובכך נשמרת לו האפשרות לקחת את כל הרווחיות של הפרויקט לעצמו, מבלי להכניס שותפים אחרים שעשויים לנגוס לו ברווחים, וכן מאפשרים לו לפצל את השקעותיו על מספר פרויקטים ולקדם כמה במקביל וכך לפזר סיכונים. זה למעשה ממנף לו את ההון העצמי ומאפשר לו להגדיל את הרווח הצפוי ואת ההון העתידי שלו”.
לסיום, איזה מסר הייתם רוצים להעביר ליזמי נדל”ן המבקשים לגייס אשראי?
“יזמים צריכים להבין ולעכל שהיום זה לא המצב של לפני שנה – צריך לתכנן טוב מאוד את הנזילות לתקופה של השנה – שנתיים קדימה בצורה מאוד מדויקת. יזמים שישכילו להתנזל היום יצליחו בשני דברים – גם לצלוח את התקופה הקרובה בלי לחץ ויכולת למכור את המלאי שלהם במחירים נכונים, וגם תהיה באפשרותם לנצל את ההזדמנות כדי לקנות פרויקטים חדשים או קרקעות במחירים אטרקטיביים, כפי שאנו עדים לכך בזמן האחרון במכרזי רמ”י”
